房貸利率從2017年初開(kāi)始，到2018年11月已經(jīng)歷了23連漲，到了去年12月份時(shí)，就停止了上漲。目前，全國(guó)首套房貸利率是5.71％，二套房貸利率都在6％以上。我們估計(jì)，房貸利率總體會(huì)維持在目前的區(qū)間波動(dòng)，大漲或大漲都很難。不過(guò)，即使這樣，以目前的房貸利率水平，應(yīng)該處于中等偏上階段。

　　去年底，國(guó)內(nèi)房貸利率為什么不漲了呢？主要有以下幾個(gè)原因：一方面，年底前一些國(guó)有大銀行的貸款指標(biāo)沒(méi)有用完，年底紛紛將首套房貸利率下調(diào)，以吸引客源。當(dāng)然，還有銀行是前期房貸利率一下上浮30％，而現(xiàn)在為了搶占房貸市場(chǎng)份額，不得不將房貸利率下調(diào)到25％。這樣可基本與市場(chǎng)上的房貸利率持平。

　　另一方面，2018年央行貨幣偏向?qū)捤桑诮?jīng)過(guò)了四次定向降準(zhǔn)后，銀行間貨幣市場(chǎng)上的利率總體處于下行狀態(tài)。市場(chǎng)上的流動(dòng)性多了，銀行不用為資金發(fā)愁了，但是由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求疲弱，居民房貸目前仍是銀行的香餑餑，雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控仍在繼續(xù)，但是對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，適當(dāng)下調(diào)首套購(gòu)房者的利率，也是鼓勵(lì)剛需群體購(gòu)房，并未與房地產(chǎn)調(diào)控相悖。

　　那么，2019年房貸利率會(huì)下降嗎？對(duì)此，我們認(rèn)為，房貸利率總體會(huì)維持在目前的水平，大幅上漲或下跌的可能性都不是很大。但是房貸利率會(huì)出現(xiàn)以下幾個(gè)分化：首先，房貸利率將受到銀行間拆借市場(chǎng)利率的影響，也就是說(shuō)銀行的融資成本降了，可能房貸利率也會(huì)稍微降一點(diǎn)，若是銀行融資成本止跌反彈了，房貸利率也難有下降。

　　再者，房?jī)r(jià)較高的一二線城市房貸利率下降的銀行家數(shù)可能會(huì)多一些，畢竟是高房?jī)r(jià)，貸款利率再過(guò)高，買房者肯定吃不消。當(dāng)然，即使房貸利率有所下調(diào)，考慮到銀行自身的貸款風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，最多也是從原來(lái)的上浮20％調(diào)整到15％。而這樣的房貸利率水平的調(diào)整，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更多的是心理安慰性質(zhì)。

　　最后，今年房貸利率可能會(huì)出現(xiàn)差別化，就是首套房貸利率會(huì)適度下調(diào)，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力大，為了鼓勵(lì)首套置業(yè)者購(gòu)房，一些銀行會(huì)把首套房貸利率由原來(lái)的基準(zhǔn)利率上浮30％下降至10％。但二套房及以上的購(gòu)房者，房貸利率非旦不會(huì)下降反而會(huì)上調(diào)。因?yàn)?，房地產(chǎn)調(diào)控主要就是遏制投機(jī)性需求，提高炒房者成本。

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