存貨周轉(zhuǎn)率大降6成，開(kāi)發(fā)商啃不動(dòng)天量庫(kù)存

　　近日，某知名研究院企業(yè)研究中心一份內(nèi)部研究報(bào)告披露，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，讓包括唐山、揚(yáng)州、中山、蕪湖、連云港等大量三四線城市累積了天量庫(kù)存。其中，地處華北的唐山市可能要花費(fèi)52年才能消化掉此前四年的土地出讓量。無(wú)獨(dú)有偶，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)近日**披露一則研究報(bào)告也顯示，上市房地產(chǎn)公司近三年來(lái)消化庫(kù)存能力大幅度退化，2011年存貨周轉(zhuǎn)率較2010年下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長(zhǎng)。

　　記者了解獲悉，直接衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存貨壓力的兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是存貨量，另一個(gè)正是存貨周轉(zhuǎn)率。而來(lái)自兩個(gè)不同機(jī)構(gòu)的兩份研究報(bào)告不約而同地印證，三四線城市房地產(chǎn)高庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)拉響“警報(bào)”，今年中國(guó)樓市將全面進(jìn)入去庫(kù)存周期。

　　三四線城市存量規(guī)?？皯n

　　據(jù)悉，某知名研究院企業(yè)研究中心的這份內(nèi)部研究報(bào)告，核心調(diào)研內(nèi)容是2011年商品房銷售總量與2008年至2011年這四年來(lái)平均土地年成交量的比例，比如唐山這一比例只有7 .6%.也就是說(shuō)，如果按照2011年房地產(chǎn)銷售進(jìn)度，唐山要想消化掉1年的土地成交面積，需要13年時(shí)間，消化掉此前四年的土地成交量，需要52年時(shí)間。

　　除唐山外，桂林、宜昌、宜興、煙臺(tái)、連云港、揚(yáng)州、惠州等地均屬去化壓力巨大的城市。北海、南通、江陰、中山、洛陽(yáng)、常州、蕪湖等同樣榜上有名。其中桂林、宜昌、連云港三地，2011年商品房銷售面積占四年年均土地出讓量的比例分別為8.2%、12.7%和18.4%.

　　“從數(shù)據(jù)上看，三四線城市的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題也已經(jīng)十分明顯?！鄙鲜鲅芯吭浩髽I(yè)研究中心有關(guān)人士表示。比如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%.惠州與廣州相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%.連云港和南京相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。

　　存貨周轉(zhuǎn)率下降61%

　　當(dāng)三四線城市存量居高不下的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的消化能力卻持續(xù)下降。5月22日中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布的**報(bào)告指出，上市房地產(chǎn)公司周轉(zhuǎn)速度在2010年有所放緩后再次大幅下降。其中，滬深房地產(chǎn)上市公司2011年存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.28，較2010年均值0.72下降60.83%，存貨周轉(zhuǎn)周期明顯拉長(zhǎng)。

　　“這意味著，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨從2010年的400多天周轉(zhuǎn)一次變成了1300多天周轉(zhuǎn)一次?！睆V東房地產(chǎn)業(yè)分析人士吳曉波表示，與這一趨勢(shì)一致的是，萬(wàn)科保利等五大房企今年一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年**季度相比，下降10.7%．

　　相比于一線城市，三四線樓市泡沫的風(fēng)險(xiǎn)顯然更引起業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。“一二線市場(chǎng)為主導(dǎo)，三四線城市隨一二線的變動(dòng)而變動(dòng)。一二線城市的限貸限購(gòu)政策造成的市場(chǎng)萎縮，樓盤降價(jià)促銷，波及影響到三四線的城市。這就是三四線城市出現(xiàn)泡沫的原因之一?！睆V州地產(chǎn)資深人士、寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理韓世同表示，三四線的泡沫問(wèn)題不是簡(jiǎn)單降價(jià)促銷可以解決的，因?yàn)樗慕祪r(jià)程度受成本影響。而政府對(duì)于這樣的狀況是難以作為的，因?yàn)檎疅o(wú)法強(qiáng)迫消費(fèi)者消費(fèi)，又不能強(qiáng)迫開(kāi)發(fā)商降價(jià)。最有可能可以調(diào)整是貸款金額上限等等，目前揚(yáng)州最出格，拿出一些財(cái)政來(lái)補(bǔ)貼，但作用還是微乎其微的。

　　房地產(chǎn)拐點(diǎn)來(lái)臨？

　　此前，有消息傳“政府欲動(dòng)刀庫(kù)存房，銷售超7成才可推新房源”，但至今該消息未經(jīng)住建部確認(rèn)。但“去庫(kù)存是中國(guó)樓市之重，遲早要面對(duì)，遲早要解決的問(wèn)題?！睗h碩國(guó)際管理學(xué)院中國(guó)城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋表示，中國(guó)樓市將進(jìn)入新一輪去庫(kù)存周期。

　　“2012年將是住房分配制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年?！敝袊?guó)社科院副研究員李恩平日前談房地產(chǎn)供給時(shí)表示，受2011年房地產(chǎn)交易低迷影響，2012年房地產(chǎn)供給將相對(duì)充裕，存量供給將進(jìn)一步積累。受此影響，房地產(chǎn)整體盈利下降，部分前期土地購(gòu)置成本較高、融資成本較大、商品房積壓較多的企業(yè)將面臨虧損和債務(wù)壓力，破產(chǎn)、倒逼現(xiàn)象將激增。這也將為大型企業(yè)集團(tuán)和財(cái)團(tuán)并購(gòu)提供良機(jī)，市場(chǎng)壟斷格局將進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　許子枋認(rèn)為，人口總量增速的衰減和出生率的下降，對(duì)應(yīng)的是高速數(shù)量型的城鎮(zhèn)化率達(dá)到警戒值，實(shí)際上，高速城鎮(zhèn)化已經(jīng)過(guò)度透支了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)預(yù)期。中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右時(shí)，就是中國(guó)高速數(shù)量型城市化問(wèn)題爆發(fā)期的警戒值了。從目前城鎮(zhèn)化速度推算，預(yù)計(jì)到2017年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率可達(dá)60%.或許只要5年，因過(guò)度城鎮(zhèn)化的透支，城鎮(zhèn)化面臨方向性的選擇，基于高速城鎮(zhèn)化的房?jī)r(jià)地價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)預(yù)期將難以為繼，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)景氣或?qū)母疽饬x上由盛轉(zhuǎn)衰。

　　“家具是房地產(chǎn)最直接的下游產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化直接會(huì)投射到家具市場(chǎng)?！睎|莞某家具廠老板表示，“無(wú)論樓市如何調(diào)控，家具企業(yè)要生存，只有不斷地提高增量、優(yōu)化存量，渠道必須向更深的市場(chǎng)下沉。”目前，限購(gòu)令對(duì)三四線的城市影響甚微，企業(yè)必須與限購(gòu)賽跑，搶先布局市場(chǎng)。

　　一線城市的慘淡表現(xiàn)，三四線城市的利好對(duì)各大廠家的刺激非常大，很多家具品牌把渠道下沉作為下一步的工作重點(diǎn)?？春萌募?jí)市場(chǎng)，更要做好三四級(jí)市場(chǎng)。但如果用一線城市的做法去做，顯然會(huì)有不少弊端，而且不一定成功。做好地級(jí)市場(chǎng)，需要理順以下四點(diǎn)。

　　一、梳理供應(yīng)鏈

　　做省會(huì)中心城市的經(jīng)銷商，企業(yè)的供應(yīng)鏈短，物流效率相對(duì)較高，庫(kù)存問(wèn)題也相對(duì)簡(jiǎn)單。在地級(jí)市市場(chǎng)，各廠商之間比拼的就是成本和流通速度。因此要考慮如何將自己的產(chǎn)品在最短的時(shí)間內(nèi)，用**的成本交到地級(jí)市經(jīng)銷商手上，還有如何減少庫(kù)存等問(wèn)題，都是家具制造企業(yè)需要下苦功去逐步完善的。

　　二、平衡利潤(rùn)空間

　　品牌企業(yè)通常會(huì)統(tǒng)一全國(guó)價(jià)格，但如果地級(jí)市市場(chǎng)與一線市場(chǎng)沒(méi)有價(jià)差，也就意味著地市的利潤(rùn)空間小。而一線城市市場(chǎng)的經(jīng)銷商，在利潤(rùn)率低的情況下，還可以通過(guò)分銷走量來(lái)實(shí)現(xiàn)一定的利潤(rùn)，地級(jí)市的經(jīng)銷商就沒(méi)有這個(gè)優(yōu)勢(shì)，所以，品牌企業(yè)要在地級(jí)市市場(chǎng)有所作為，需要在渠道利益調(diào)節(jié)和渠道職能分工上有所調(diào)整。

　　三、理念和文化的認(rèn)同

　　企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念和品牌文化的認(rèn)同成了擇取合作伙伴的首要條件，而依靠企業(yè)文化的指引在地級(jí)市場(chǎng)爭(zhēng)取知名度和美譽(yù)度，將成為家具企業(yè)區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，獲取終端消費(fèi)者的**優(yōu)勢(shì)。

　　四、經(jīng)銷商忠誠(chéng)度培養(yǎng)

　　地市級(jí)的經(jīng)銷商同樣是品牌企業(yè)的“合作伙伴”，忠誠(chéng)是品牌企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。如何維護(hù)與地級(jí)市經(jīng)銷商的合作關(guān)系，讓他們對(duì)品牌形成相當(dāng)?shù)闹艺\(chéng)度，對(duì)品牌在地級(jí)市的發(fā)展至關(guān)重要。

　　很多三四線城市的商家規(guī)模相差不多，只有強(qiáng)者卻沒(méi)有王者。很多商家分析，若想爭(zhēng)當(dāng)信陽(yáng)這種地級(jí)市場(chǎng)的王者，一是要擴(kuò)大自己的經(jīng)營(yíng)范圍，讓自己有機(jī)會(huì)獲得更大的市場(chǎng)份額，二是要生產(chǎn)廠家與各地經(jīng)銷商密切配合，真正集結(jié)生產(chǎn)廠家和地方經(jīng)銷商的實(shí)力，加強(qiáng)地級(jí)市經(jīng)銷商的營(yíng)銷能力，把握更多的盈利機(jī)會(huì)。對(duì)家具品牌企業(yè)而言，地級(jí)市市場(chǎng)是一塊沃土，誰(shuí)能主宰它，就看各品牌如何去運(yùn)作了。

　　雖然說(shuō)一二線城市消費(fèi)市場(chǎng)是任何一個(gè)家居企業(yè)都不會(huì)輕易放棄的大蛋糕，但是就目前的中國(guó)城市化水平來(lái)講，三四線市場(chǎng)還蘊(yùn)藏著絕對(duì)數(shù)量的人口與購(gòu)買潛力，同樣是作為企業(yè)發(fā)展和品牌建樹(shù)不能忽略的重地。那么目前家居企業(yè)在這些市場(chǎng)中的發(fā)展?fàn)顩r如何，遇到的問(wèn)題有哪些？

　　利市：市場(chǎng)在不斷開(kāi)拓

　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，下級(jí)城鎮(zhèn)以及農(nóng)村居民的收入狀況和購(gòu)買力水平都在不斷提升。

　　世界著名的麥肯錫咨詢公司的一項(xiàng)調(diào)研報(bào)告顯示：當(dāng)前很多并不引人注目的小城鎮(zhèn)中潛藏著數(shù)億具有一定消費(fèi)能力的消費(fèi)者。他們將成為未來(lái)十年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)拓的主要對(duì)象，是企業(yè)謀求發(fā)展的新機(jī)遇。而現(xiàn)階段跨國(guó)公司和大部分國(guó)內(nèi)企業(yè)都沒(méi)有在這些市場(chǎng)下大力度。

　　就中國(guó)目前的消費(fèi)形勢(shì)來(lái)看，本著擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)手段，很多政策傾斜都在致力于活躍鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村的消費(fèi)市場(chǎng)。新農(nóng)村建設(shè)、家電下鄉(xiāng)和新近的建材下鄉(xiāng)，無(wú)疑會(huì)對(duì)廣大城鎮(zhèn)農(nóng)村居民的生活形態(tài)帶來(lái)巨大變化。其間蘊(yùn)藏的巨大的家居市場(chǎng)需求不可估量。

　　相比國(guó)際市場(chǎng)承受貨幣環(huán)境和貿(mào)易壁壘風(fēng)險(xiǎn)、一二線市場(chǎng)連連樓市風(fēng)波和消費(fèi)收緊、主流品牌豪強(qiáng)瓜分等不利行情，下級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的是市場(chǎng)波動(dòng)較小、消費(fèi)潛力巨大、品牌競(jìng)爭(zhēng)處于發(fā)展期，誰(shuí)都有機(jī)會(huì)分一杯羹。可以說(shuō)，在這片沃野之上，每一個(gè)企業(yè)都有好夢(mèng)成真的機(jī)會(huì)。也正基于此，越來(lái)越多的主流品牌紛紛揚(yáng)鞭走馬。

　　時(shí)機(jī)：品牌建設(shè)正當(dāng)時(shí)

　　品牌建設(shè)是作為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不可忽視的戰(zhàn)略路線。尤其是在當(dāng)下，行業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品眾多，產(chǎn)品宣傳訊息紛雜潮涌，有力的品牌號(hào)召力更能博得消費(fèi)者的關(guān)注與信任，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買趨向。就消費(fèi)者而言，雖然品牌意識(shí)可能在自身消費(fèi)力形成之初就有生成，但是這種意識(shí)對(duì)購(gòu)買趨向的作用，更多時(shí)候只會(huì)在購(gòu)買力發(fā)展到一定階段才表現(xiàn)明顯。

　　結(jié)合中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展流變，我們不得不承認(rèn)，下級(jí)城鎮(zhèn)和廣大農(nóng)村的居民生活水平在之前相當(dāng)長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期都處于比較落后的狀態(tài)。他們的生活消費(fèi)多數(shù)處在滿足基本功能需求，比之于實(shí)用與經(jīng)濟(jì)，對(duì)品牌的考量并不會(huì)很嚴(yán)格。

　　但是近幾年，這片市場(chǎng)的消費(fèi)力水平已經(jīng)大有改觀，伴隨資訊媒體渠道的擴(kuò)張與健全，讓居民的視野與理念發(fā)生了很大的改變。尤其是那些成長(zhǎng)起來(lái)的消費(fèi)主力，改變生活、提高品質(zhì)、向城市生活靠近的意識(shí)讓他們更多地關(guān)注商品品牌。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中價(jià)格戰(zhàn)在像品牌戰(zhàn)作出一定讓步。品牌營(yíng)銷在商品市場(chǎng)推廣中被加強(qiáng)。

　　混戰(zhàn)：擾人的山寨、滯后的運(yùn)作

　　在眾多企業(yè)品牌意氣風(fēng)發(fā)地進(jìn)軍下級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，他們抱怨最多的是山寨商品的市場(chǎng)亂作。這些不知出處，而品牌口號(hào)與標(biāo)識(shí)與知名品牌極為相似的山寨商品滋長(zhǎng)在市場(chǎng)中，同時(shí)以較低的價(jià)格讓正規(guī)品牌處境尷尬。雖然很多品牌會(huì)謀求市場(chǎng)工商管理部門的打假，但是行政處理的滯后與打假戰(zhàn)爭(zhēng)的前仆后繼仍然給企業(yè)正常的現(xiàn)時(shí)乃至中期發(fā)展帶來(lái)干擾。

　　這種情況的發(fā)生，可以分別從企業(yè)和消費(fèi)者角度來(lái)分析。

　　就消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，雖然廣大的下級(jí)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的消費(fèi)人群的品牌意識(shí)在不斷增強(qiáng)，但是由于信息渠道的有限和自身文化的制約讓他們對(duì)品牌的理解和鑒別能力有限；同時(shí)，已有發(fā)展但實(shí)力欠佳的購(gòu)買能力在價(jià)格層面受到的誘惑依然居大。

　　就企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們?cè)谥昂荛L(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)下級(jí)市場(chǎng)的營(yíng)銷和市場(chǎng)建設(shè)力度是消極和保守的。在談及此時(shí)，一位企業(yè)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，他們之前并不是有意忽略這些市場(chǎng)的營(yíng)銷，只是在這些地區(qū)，由于缺乏合適的營(yíng)銷人員（優(yōu)秀的人員不愿意向下走，而當(dāng)?shù)卣衅傅娜藛T文化素養(yǎng)方面往往達(dá)不到要求）和健全的監(jiān)管（下線市場(chǎng)受購(gòu)買力制約，布點(diǎn)分散，人員配置有限，很多時(shí)候鞭長(zhǎng)莫及），企業(yè)更愿意走保守的營(yíng)銷路線，避免可能性比較大的對(duì)品牌建設(shè)的負(fù)面產(chǎn)出。

　　在曙光面前堅(jiān)定未來(lái)

　　其實(shí)，不管從哪一方來(lái)講，這些都是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中必然會(huì)面臨的市場(chǎng)新情況。要在發(fā)展中求發(fā)展，就必須下足功夫去思考應(yīng)對(duì)。在當(dāng)前城鎮(zhèn)農(nóng)村發(fā)展前途一片大好，一二線競(jìng)爭(zhēng)寡頭當(dāng)?shù)赖氖袌?chǎng)格局下，越來(lái)越多的企業(yè)有理由也有必要下定決心、下大力度去打這場(chǎng)魚(yú)龍混雜的硬仗。

　　用一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻來(lái)形容目前的市場(chǎng)發(fā)展，可以說(shuō)是“山鄉(xiāng)生寶樹(shù)，有鳳自來(lái)儀”。而這來(lái)儀的鳳凰，面對(duì)的是“小荷才露尖尖角，早有蜻蜓立上頭”。

　　至于誰(shuí)是下一只借力三四線市場(chǎng)騰空的鳳凰，我們拭目以待。

免責(zé)聲明：凡注明稿件來(lái)源的內(nèi)容均為轉(zhuǎn)載稿或由企業(yè)用戶注冊(cè)發(fā)布，本網(wǎng)轉(zhuǎn)載出于傳遞更多信息的目的；如轉(zhuǎn)載稿和圖片涉及版權(quán)問(wèn)題，請(qǐng)作者聯(lián)系我們刪除，同時(shí)對(duì)于用戶評(píng)論等信息，本網(wǎng)并不意味著贊同其觀點(diǎn)或證實(shí)其內(nèi)容的真實(shí)性。