重磅會(huì)議發(fā)聲：“收縮政策”不調(diào)整將被問責(zé)

3月16日，國家最 高層級的“金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)”召開專題會(huì)議，研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和資本市場問題。

會(huì)議指出，在當(dāng)前的復(fù)雜形勢下，最關(guān)鍵的是堅(jiān)持發(fā)展是“**要?jiǎng)?wù)”，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺對市場有利的政策，慎重出臺收縮性政策。

認(rèn)為，對市場關(guān)注的熱點(diǎn)問題要及時(shí)回應(yīng)。凡是對資本市場產(chǎn)生重大影響的政策，應(yīng)事先與金融管理部門協(xié)調(diào)，保持政策預(yù)期的穩(wěn)定和一致性。

而且，國家“金融委”將加大協(xié)調(diào)和溝通力度，必要時(shí)進(jìn)行問責(zé)。

會(huì)議特別強(qiáng)調(diào)，各方面必須深刻認(rèn)識“兩個(gè)確立”的重大意義，堅(jiān)決做到“兩個(gè)維護(hù)”，保持中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的長期態(tài)勢，共同維護(hù)資本市場的穩(wěn)定發(fā)展。

上述重磅會(huì)議上午召開之后，中午開始，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)等多個(gè)部門就密集部署安排工作。

02

關(guān)鍵時(shí)刻，關(guān)鍵人物講話之后，果然A股、港股雙雙直線拉漲。

其中，恒生科技指數(shù)漲幅擴(kuò)大至20%，為該指數(shù)推出以來盤中**單日漲幅。

A股市場也開始大幅拉升，最終滬指大漲3.48%，報(bào)收于3170點(diǎn)。深證成指也漲5.2%。

16日，整個(gè)股市上漲家數(shù)達(dá)到4255家，漲停137家，下跌家數(shù)370多家，逆轉(zhuǎn)了昨天的行情走勢。

從跌40點(diǎn)到漲100點(diǎn)，大A在一天之內(nèi)完成。從4200家下跌到4200家上漲，大A也可以一天完成。

去年以來一直跌跌不休的地產(chǎn)股也都在漲，只有融創(chuàng)還在暴跌，所以，有人問：會(huì)不會(huì)是第二個(gè)恒大？

不過，更大的疑問還在于，關(guān)鍵人物出來講話之后，意味著“政策底”顯現(xiàn)了。但真正的“市場底”是否也出現(xiàn)了，依然很難講。就此問題，我們等下后面分析。

03

反思“資本無序收縮”

總之，16號的這次會(huì)議，針對過去一年多被高調(diào)打壓的房地產(chǎn)，是一次標(biāo)志性的定調(diào)，這一點(diǎn)是毫無疑問的。

可以佐證的是，昨天會(huì)議之后，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時(shí)表示，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

去年，大家都在附和著罵“資本的無序擴(kuò)張”，但在阿里、騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、京東市值斷崖式縮水，互聯(lián)網(wǎng)大廠大幅裁員傳聞不斷，恒大等一眾地產(chǎn)巨子躺平的背景下，今天終于開始有人反思“資本市場無序緊縮”了。

“有形之手”又開始玩新一輪動(dòng)態(tài)平衡。

樓市和房企，迎來了前所未有的喘息之機(jī)。

事實(shí)上，今年一開年，各地樓市松綁政策不斷，調(diào)控的“政策底”已經(jīng)出現(xiàn)。只是目前整個(gè)市場仍在低位徘徊。

在政策刺激之下，房地產(chǎn)銷售仍未回暖，而全國商品房均價(jià)更是跌破了萬元大關(guān)，回到了2020年水平。

去年第四季度中國GDP增速突然腰斬，只有4.0%。今年大年初七剛開工，各地就拼命安排重大項(xiàng)目集中開工。振作一季度經(jīng)濟(jì)，成了全國上下的一件大事。

不過，實(shí)際結(jié)果還是上頭熱，下面冷。盡管央行貨幣政策主動(dòng)出擊，但全社會(huì)新增貸款(房地產(chǎn)占30-50%)并未保持適度增長。

前幾天央行公布的信貸數(shù)據(jù)更是嚇人——

2月份，居民中長期貸款減少 459 億元，同比多減 4572 億。

這是自2007年有數(shù)據(jù)以來，中國居民中長貸**出現(xiàn)負(fù)增長。

意思是當(dāng)賺錢預(yù)期普遍低落的時(shí)候，人們寧可把錢放在褲兜里吃灰，也不愿意往出投資一毛。

當(dāng)下疫情反撲、俄烏摩擦、全球通脹，三大利空合力，靶向打擊預(yù)期，造成2022開年史無前例的艱難。

這時(shí)候最重要的當(dāng)然是“管理預(yù)期”，給市場信心。

04

黃奇帆：九成房企熬不過十年

但雖然信心貴比黃金，可現(xiàn)實(shí)總是很骨感，不是靠喊幾句口號就能解決問題的。

重慶市原市長黃奇帆，被人們尊稱為“最懂樓市的黃市長”。最近在《聊一波》節(jié)目中，黃奇帆給出新的預(yù)測：接下來，九成房企熬不過十年。

據(jù)查，2018年高峰期全國工商局的統(tǒng)計(jì)顯示，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共有9.7萬家，這個(gè)數(shù)量排全球**。而同期美國的注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不超過500個(gè)。

根據(jù)人民法院的數(shù)據(jù)，2021年，全國宣布破產(chǎn)的房企達(dá)到：396家。

在最近的另一次公開發(fā)言中，黃奇帆就直言未來中國房企要減少9成一一也即以后中國房產(chǎn)商有1萬個(gè)已經(jīng)不得了。

05

三大因素支撐房地產(chǎn)“拐點(diǎn)論”

黃奇帆敢下此斷言的底層支撐在以下幾點(diǎn)：

首先是高增長下的房子過剩。

1990年，中國1年新建房產(chǎn)面積是1000萬平方米。而到了2017年，這個(gè)數(shù)字變成了17億平方米。27年，體量增加到170倍，這是怎樣的速度？

根據(jù)黃奇帆的數(shù)據(jù)，時(shí)至今日，中國城市人均住房面積早已達(dá)到了50平方米，而在全世界發(fā)達(dá)國家里，人均50平方米也就是天花板了。

而實(shí)際上，數(shù)據(jù)顯示，中國房子新增面積在2017年達(dá)到17億平方米后，后面幾年基本上也就沒有再漲。

新建面積可以控制，但已經(jīng)建好的，賣不出去就成了庫存。

其次，從更深層次來看，房子作為一種商品，還得回歸供需關(guān)系。

黃奇帆認(rèn)為，庫存多不怕，有人買也行，但問題是，需求端的問題更嚴(yán)峻。

中國的城市化率已經(jīng)來到65%，基本上也沒多大空間了。更關(guān)鍵的是，人們不愿意生孩子了。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，整個(gè)2021年，只比上一年增加了48萬人。按照這個(gè)趨勢，我們離人口進(jìn)入“負(fù)增長”，真的只有一步之遙。

就連被稱為“最愛生娃”的人口過億的超級大省山東，2021年的自然增長人口也僅有2100人。

沒有源源不斷的新增人口，誰來買房？

隨著老齡化程度的加深，死亡率增加，還會(huì)有更多的房子空出來，進(jìn)一步擠壓這種供需關(guān)系。

再次，中國的房企，不但數(shù)量世界最多，負(fù)債率也是高得出奇，因此，得花時(shí)間去杠桿。

黃奇帆說，全世界的房產(chǎn)商，負(fù)債率很少有超過50%的，而我們9萬多個(gè)房產(chǎn)商的總負(fù)債率是84%，個(gè)別高的甚至能到90%。

換言之，地產(chǎn)商們土地批租、開發(fā)建設(shè)、銷售預(yù)售都是從銀行借錢在運(yùn)行。

這種房產(chǎn)商得利、把風(fēng)險(xiǎn)甩給國家和購房者的發(fā)展模式，顯然是不能長久的。

但是，正如黃奇帆所言，讓房地產(chǎn)回歸健康，注定又是一個(gè)漫長的過程。

根據(jù)華泰證券的測算，目前我國房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了約20%的GDP、約40%的財(cái)政收入、約20%的社融存量，構(gòu)成約60%的家庭資產(chǎn)。

一旦真的硬著陸，GDP、稅收、國民資產(chǎn)等，都將受到極大的沖擊。

所以，唯一穩(wěn)妥的辦法就是，以“時(shí)間”換“空間”：保持經(jīng)濟(jì)增長，拉高居民收入，再把泡沫慢慢擠掉。

黃奇帆認(rèn)為，這就是我們房地產(chǎn)真正的歸宿。

果不其然，現(xiàn)在針對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控政策又在反轉(zhuǎn)了。

只是，我們今次還可以繼續(xù)觀察，當(dāng)政策面利空出盡之后，股市究竟會(huì)走出多長的陽線？

而樓市會(huì)在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)真正企穩(wěn)回暖，包括可持續(xù)多長時(shí)間？

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