近年來(lái)，作為小產(chǎn)權(quán)房類型之一的軍產(chǎn)房的發(fā)展似洪水猛獸，由于一、二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，軍產(chǎn)房的租售也在一直或明或暗地進(jìn)行。供給側(cè)改革和土地新政下，軍產(chǎn)房到底面臨著何等新的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)？且看本期內(nèi)容分析。

一、什么是軍產(chǎn)房？

軍產(chǎn)房一般是部隊(duì)出地皮，開(kāi)發(fā)商出資金來(lái)蓋，利益共享，因此價(jià)格要比同類的商品房低三分之一左右，買房的時(shí)候不可以做按揭。

購(gòu)房時(shí)幾乎所有的手續(xù)都是國(guó)有產(chǎn)權(quán)完全一樣的，包括氣源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、維修基金。購(gòu)房時(shí)手續(xù)簡(jiǎn)單，不用交契稅，直接到部隊(duì)辦理手續(xù)，通常為70年使用權(quán)。如果經(jīng)過(guò)總后勤部審批可以過(guò)戶，過(guò)戶時(shí)手續(xù)簡(jiǎn)單，交少許過(guò)戶費(fèi)，根本不用交個(gè)稅。

一定要注意，如果是購(gòu)買軍產(chǎn)房使用權(quán)，則一定要與軍隊(duì)簽訂購(gòu)房合同，與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同的，不是購(gòu)買軍產(chǎn)房使用權(quán)，而是購(gòu)買商品房所有權(quán)。要核實(shí)國(guó)有土地使用權(quán)證書，購(gòu)房合同中的軍隊(duì)部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有土地使用權(quán)證書中記載的使用權(quán)人是一致的，必須要求開(kāi)具軍隊(duì)出具的統(tǒng)一發(fā)票。

二、軍產(chǎn)房是否具有產(chǎn)權(quán)？

軍產(chǎn)房雖然不能作為抵押貸款等他用，但產(chǎn)權(quán)還是有一定保障的。

軍隊(duì)房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，所有權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位”填總后勤部。

如果你購(gòu)買的是新房軍產(chǎn)房，只要取得軍產(chǎn)房證幾乎沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，盡可能的避免延時(shí)交房的糾紛，軍產(chǎn)房一定要選擇現(xiàn)房。

三、二手軍產(chǎn)房是否可以購(gòu)買？

二手軍產(chǎn)房絕對(duì)不可以買。據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》第十條第(一)款的規(guī)定：不論數(shù)量多少，凡軍隊(duì)房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批。該條例中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓包括了所謂的永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也就是說(shuō)，即使以永久使用權(quán)的名義向地方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，也必須經(jīng)過(guò)總后勤部的審批。二手交易的時(shí)候不會(huì)得到主權(quán)人總后勤部批準(zhǔn)，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，否則無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。無(wú)效的轉(zhuǎn)讓，法律不會(huì)保護(hù)，當(dāng)然二手軍產(chǎn)房不能更名。

四、軍產(chǎn)房的優(yōu)缺點(diǎn)有哪些？

優(yōu)點(diǎn):

1、軍產(chǎn)房一般是部隊(duì)出地皮，開(kāi)發(fā)商出資金來(lái)蓋，利益共享，因此價(jià)格要比同類的商品房

低三分之一左右；

2、購(gòu)房時(shí)幾乎所有的手續(xù)都是國(guó)有產(chǎn)權(quán)完全一樣的，包括氣源費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、維修基金等；

3、購(gòu)房時(shí)手續(xù)簡(jiǎn)單，不用交契稅，直接到部隊(duì)辦理手續(xù)，通常為70年使用權(quán)（紅皮手寫的）；

4、過(guò)戶時(shí)手續(xù)簡(jiǎn)單，交少許過(guò)戶費(fèi)，不用交個(gè)稅。但是由于價(jià)格相對(duì)比村委統(tǒng)建樓、農(nóng)民自建房等貴一些，對(duì)于剛需一族來(lái)說(shuō)，上車盤首推村委統(tǒng)建樓。

5、深圳的村委統(tǒng)建樓是鄉(xiāng)政府、村政府給您的產(chǎn)權(quán)。只要不拆就可以一直住，就算拆了，鄉(xiāng)政府、村委也會(huì)賠償給您。

缺點(diǎn):

1、一部分軍產(chǎn)房原作為部隊(duì)配套設(shè)施興建，建成后卻進(jìn)入市場(chǎng)銷售，由于其價(jià)格相對(duì)商品房十分低廉，因此吸引了大量購(gòu)房者。但此類住房由于游離于政府的監(jiān)管之外，一旦出現(xiàn)糾紛，極難解決，而且有可能因?yàn)樯婕败婈?duì)的案件地方法院不受理。

2、根據(jù)《中國(guó)人民解放軍房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬歸軍委、總部所有，產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍由各級(jí)營(yíng)房基建部門歸口管理。到目前為止，國(guó)家暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)軍產(chǎn)買賣的政策。因此，軍產(chǎn)房暫不能上市買賣，也不能換發(fā)地方政府房管部門發(fā)的商品房房產(chǎn)證。

3、軍產(chǎn)房的產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊(duì)產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必須取得總后勤部的審批，并且持有原售房單位的放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)同意上市的意思表示的證明，否則無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

關(guān)于“軍產(chǎn)房”呢，總結(jié)起來(lái)，大家想買的原因，大概可歸納為三點(diǎn)：

1、沒(méi)有購(gòu)房資格；

2、軍產(chǎn)房比商品房?jī)r(jià)格便宜得多；

3、寄望未來(lái)拆遷，能獲得大筆賠償金額。

而對(duì)于每個(gè)想有個(gè)安穩(wěn)的“家”的上班族、北漂族來(lái)說(shuō)，軍產(chǎn)房又恰好符合他們的要求，但買不買還要視個(gè)人情況而定。掙錢不容易，買房需謹(jǐn)慎。

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