房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中的陰陽(yáng)合同該怎么認(rèn)定

　　一般房屋買(mǎi)賣(mài)中，當(dāng)事人雙方為追求利益**化，達(dá)到少交或不交房屋契稅和個(gè)人所得稅的目的，往往在遞交給房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定少于真實(shí)成交價(jià)的成交價(jià)格，即出現(xiàn)所謂的“陰陽(yáng)合同”。出賣(mài)人或買(mǎi)受人因房屋價(jià)格上漲或下跌等原因不愿繼續(xù)履行合同，以雙方約定的虛假成交價(jià)格違反了國(guó)家稅收法律制度為由起訴請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

　　我們認(rèn)為，真實(shí)意思表示是民事法律行為的核心要素，如付款方式、付款數(shù)額等其他條款在“陰陽(yáng)合同”中約定不一致時(shí)，應(yīng)以雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為準(zhǔn)，非真實(shí)意思表示的條款對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律約束力。房屋的真實(shí)成交價(jià)格應(yīng)按雙方的真實(shí)意思來(lái)認(rèn)定。除虛假成交價(jià)格之外的其他條款是雙方的真實(shí)意思表示，不存在其他法定無(wú)效情形，應(yīng)認(rèn)定其他條款有效。逃避稅收并不是雙方訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的目的，當(dāng)事人一方僅以逃避稅收條款為由請(qǐng)求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不予支持。你也可以通過(guò)較大較有名的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)來(lái)避免諸如此類(lèi)的問(wèn)題比如鏈家、中原、菁英、我愛(ài)我家等等。

　　買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)

　　在房屋買(mǎi)賣(mài)交易中，我們發(fā)現(xiàn)簽訂類(lèi)似的“陰陽(yáng)合同”表面上看好像可以避稅，實(shí)際上對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方并無(wú)好處，麻煩多，風(fēng)險(xiǎn)大：

　　(1)從賣(mài)方角度看，用于辦理權(quán)屬過(guò)戶的合同，在法律形式上比雙方私下約定的合同更具有法律效力。因?yàn)榭赡艽嬖趯⒎课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)家后，買(mǎi)家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的高房?jī)r(jià)支付房款?，F(xiàn)實(shí)中，法院因某些原因無(wú)法認(rèn)定合同效力的情況下，采用在產(chǎn)權(quán)交易部門(mén)過(guò)戶登記備案的低價(jià)合同而判決賣(mài)方敗訴的案例時(shí)有出現(xiàn)。

　　(2)從買(mǎi)方的角度講，雖然少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋再次進(jìn)行交易，由于登記備案的購(gòu)入價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際成交價(jià)，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅時(shí)，作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大很多，其實(shí)并沒(méi)有省多少錢(qián)。

　　(3)因?yàn)榉慨a(chǎn)局是基于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂其指定的那份合同，才辦理了過(guò)戶手續(xù)，由于陰陽(yáng)合同的行為被認(rèn)定指定的那份合同無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)行為很可能會(huì)因此而失效，最終導(dǎo)致過(guò)戶行為被撤銷(xiāo)。

　　(4)根據(jù)《稅收征收管理法》的規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳，并處不繳或少繳稅款50%以上、5倍以下罰款。另外，根據(jù)我國(guó)《刑法》規(guī)定，偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的10%以上并且偷稅數(shù)額在1萬(wàn)元以上的就構(gòu)成偷稅罪。因此，簽訂“陰陽(yáng)合同”不僅要被處罰款，甚至可能觸犯刑法，構(gòu)成犯罪。

　　買(mǎi)賣(mài)的對(duì)象是房產(chǎn)的所有權(quán)

　　在民商事法律理論中，買(mǎi)賣(mài)是一種極為廣泛和較為重要的民事法律行為，是當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)于他方，他方支付價(jià)款的行為。出讓財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的人稱為出賣(mài)人，依約支付價(jià)款并取得約定之物的所有權(quán)的人稱為買(mǎi)受人。

　　我國(guó)《合同法》**百三十條規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同”。

　　房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)就是房產(chǎn)所有權(quán)人將房屋所有權(quán)及其與之相關(guān)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給買(mǎi)受人，買(mǎi)受人依約支付房產(chǎn)價(jià)金的行為。

　　需要在此申明的是房產(chǎn)交易市場(chǎng)包括買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、信托等交易行為，租賃是處分其使用權(quán)的行為，抵押是一種擔(dān)保物權(quán)的設(shè)定行為，信托是讓渡處分權(quán)而保留受益支配權(quán)的行為。

　　區(qū)分這幾種行為在法律上的概念是很重要的。在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，有人就魚(yú)目混珠將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓混同于買(mǎi)賣(mài)，俗稱“買(mǎi)使用權(quán)的房屋”，極易引起法律上的“重大誤解”而影響交易安全。切記買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物是“所有權(quán)”，是包含占有、使用、受益、處分在內(nèi)的所有權(quán)，而不是租賃關(guān)系中的不包含處分權(quán)的承租權(quán)。

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